การพัฒนาโครงการและการเป็นตัวแทนเจ้าของโครงการ

โครงการที่ทำการพัฒนาทั้งหมด ไม่ว่าเป็นความต้องการส่วนบุคคลที่หรูหราเพียงใด ล้วนต้องคำนึงถึงตัวแปรเชิงพาณิชย์ ด้านงบประมาณ ระยะเวลา และคุณภาพ ยิ่งคำจำกัดความของความสำเร็จเชิงพาณิชย์ชัดเจนมากเท่าไหร่ DMG ก็จะสามารถบริหารและพัฒนาโครงการไปสู่เป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นเท่านั้น DMG ได้ทำการวิจัยและกำหนดเป้าหมายสำหรับการพัฒนาขนาดใหญ่หลายด้าน ซึ่งได้กำหนดนิยามของ “ความสำเร็จในเชิงพาณิชย์” ไว้ เราจะต้องทำการศึกษาและตรวจสอบข้อมูลต่างๆ ก่อนที่จะทำการเผยแพร่รายงานการศึกษา โดยมีหัวข้อหลักๆ ดังต่อไปนี้

• การกระจายของตลาดเป้าหมาย คุณสมบัติเชิงเปรียบเทียบ และสมมติฐานเรื่องส่วนแบ่งในตลาด
• กลยุทธ์การจัดหาที่ดิน การเช่าระยะยาว การเป็นพันธมิตรกับชาวไทยและชาวต่างชาติ
• ข้อกำหนดเกี่ยวกับผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่งรวมถึงอัตราดอกเบี้ย ความผันผวนของอัตราสกุลเงิน และกลยุทธ์การขายและการซื้อ
• การกำหนดเป้าหมายงบประมาณตามจริงสำหรับต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งหมด เช่น ที่ปรึกษาด้านกฎหมาย การออกแบบ ที่ปรึกษาการให้สิทธิ (การประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม คณะผู้ตรวจสอบ การตรวจสอบด้านสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น การขออนุญาต) การก่อสร้าง และช่วงก่อนการซื้อขาย
• กระแสเงินสดสำหรับการก่อสร้าง ต้องมีการคาดการณ์ และการประมาณราคาว่าโครงการจะมีเงินสดเป็นบวกเมื่อเทียบกับยอดขายแล้วได้เมื่อไหร่
• งบประมาณในส่วนค่าใช้จ่ายหลังการก่อสร้าง งบการใช้พลังงาน การบำรุงรักษา ค่าเสื่อมราคา และการจัดการทรัพย์สิน
• การโปรแกรมช่วยเหลือต่างๆ การกำหนดแผนงาน การแบ่งช่วงขั้นตอน การให้สิทธิ์และขอใบอนุญาต การกำหนดขอบเขตการออกแบบและการก่อสร้าง

หลังจากการซื้อที่ดิน DMG จะดำเนินการตรวจสอบพื้นที่เพื่อประเมินจุดแข็งและจุดอ่อนของพื้นที่ การวางแนวคิดก่อนที่การออกแบบจะเสร็จสมบูรณ์ ต้องมีการสำรวจ วัดผล และแจ้งให้กับทีมออกแบบและการตลาดทราบถึงข้อจำกัด ความไม่แน่นอน และคุณลักษณะต่าง ๆ

การตรวจสอบพื้นที่ที่สมบูรณ์จะต้องครอบคลุมเรื่องต่อไปนี้

• การตรวจสอบชั้นดินและธรณีวิทยา: โอกาสการเกิดการกัดเซาะ การระบายน้ำตามธรรมชาติ
• แหล่งน้ำ: บ่อน้ำ น้ำบาดาล น้ำพุ ระดับน้ำใต้ดิน การกักเก็บน้ำผิวดินและการกักเก็บน้ำฝน
• การตรวจสอบทางธรณีวิทยาทางทะเล ความเสียหายของแนวปะการัง และการฟื้นฟู
• การศึกษาคุณภาพดิน หาค่าความสัมพันธ์ระหว่างเปอร์เซ็นต์ความชื้นและความแน่นของดินที่ได้จากการบดอัด กำลังในการรับน้ำหนัก การจัดภูมิทัศน์ การกักเก็บน้ำ โครงสร้างทางวิศวกรรมของดิน การซึมผ่านของน้ำและน้ำเสีย
• คุณภาพอากาศ รูปแบบสภาพอากาศ รูปแบบของลม มลภาวะ ช่วงอุณหภูมิ ช่วงความชื้น ปริมาณฝุ่นละออง การเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาล ผู้อยู่อาศัยโดยรอบ
• การศึกษาทรัพยาการธรรมชาติ: พืชพรรณ สัตว์ป่า แสงแดด หินที่อยู่บนพื้นดิน ภูมิประเทศ ทิวทัศน์ ต้นไม้ใหญ่ ศัตรูพืช พันธุ์ไม้พื้นถิ่น และพันธุ์ไม้จากนอกพื้นที่
• ศักยภาพของการใช้งานเทคโนโลยีที่ยั่งยืน: กำลังไฟฟ้าในพื้นที่: ลม แสงอาทิตย์ พลังงานน้ำขนาดเล็ก คลื่น: พลังงานที่ใช้ในพื้นที่: ความร้อนใต้ดิน ความร้อนจากเครื่องกำเนิด ความดันอากาศ การเลี้ยงสัตว์และปลูกผักกินเอง
• การเชื่อมต่อกับระบบขนส่ง สวนสาธารณะ ทรัพยากรธรรมชาติ ความบันเทิง และอาหาร

นักพัฒนาโครงการส่วนใหญ่เห็นว่าการออกแบบเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับความสำเร็จในโครงการหนึ่ง ๆ และเป็นสิ่งที่สร้างความน่าดึงดูด ความสวยงาม และจินตนาการ แต่หากไม่มีการนำเสนอผลงานการออกแบบที่สวยงามและสร้างสรรค์แล้ว การพัฒนาโครงการอาจพลาดตลาดเป้าหมายปโดยสิ้นเชิง มีเพียงการพัฒนาโครงการส่วนน้อยเท่านั้นที่สามารถให้นักออกแบบสามารถใช้งบประมาณได้โดยอิสระ และยังคงได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน ซึ่ง DMG มักจะแนะนำนักออกแบบอย่างต่อเนื่อง ให้คงไว้ซึ่งความคิดสร้างสรรค์ในการออกแบบของพวกเขา โดยไม่ใช้งบประมาณของเจ้าของมากเกินความจำเป็น

คำแนะนำในการออกแบบที่ผู้จัดการฝ่ายพัฒนาโครงการต้องการมีดังนี้

• จัดทำผังห้องพัก พื้นที่ใช้สอยในส่วนต่างๆ โครงสร้างและองค์ประกอบโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดของอาคาร ในการพัฒนาโครงการ เริ่มแรกคือขั้นตอนการกำหนดแนวคิดของการออกแบบ
• จัดทำรายชื่อที่ปรึกษาด้านการออกแบบทั้งหมด และกำหนดเวลาการนัดหมายที่เหมาะสม โดยแจ้งรายละเอียด / ความคาดหวังของงานที่ชัดเจนและไม่ทับซ้อนกัน
• กำหนดตารางเวลาและกำหนดการอนุมัติขั้นตอนการออกแบบที่สมบูรณ์ในทุกขั้นตอน และกำหนดบทลงโทษในกรณีที่งานไม่เสร็จสำหรับนักออกแบบ สถาปนิก วิศวกร นักออกแบบตกแต่งภายใน ผู้ออกแบบระบบพิเศษต่างๆ ผุ้ออกแบบด้านเทคนิค และกรรมสิทธิ์ในแบบนั้นๆ
• สมาชิกแต่ละคนในทีมออกแบบต้องได้รับคำสั่งที่มีผลผูกพันเกี่ยวกับขอบข่ายของแบบของงาน กำหนดการส่งมอบเอกสาร รายละเอียดพื้นฐาน และการประสานงานดังต่อไปนี้
  • ก. แนวคิด การถ่ายทอดแนวคิด และแบบร่างของงาน
  • ข. การจัดทำแบบร่าง ผังรวมหลัก ภาพประกอบ และ mood boards เพื่อสรุปแนวความคิด
  • ค. การออกแบบรายละเอียด: (ผังรวมหลัก ผังชั้นล่าง ชั้นต่างๆ การแบ่งสัดส่วนตามทิศ ประตู หน้าต่าง วัสดุต่างๆ ระดับความสูงของแต่ละชั้น รายละเอียดปลีกย่อย ตัวอย่างและรายการคำนวณ
  • ง. แบบขออนุญาติและเอกสารที่ต้องยื่นเพื่อขออนุญาติ
  • จ. แบบสำหรับประกวดราคา จัดทำ sample boards วัสดุตัวอย่าง ห้องตัวอย่าง แลขอข้อมูลเพิ่มเติมต่างๆ ที่จำเป็นในหารก่อสร้างจากผู้ออกแบบ และเจ้าของโครงการ
  • ฉ. แบบสำหรับการก่อสร้าง เอกสารการขอนุมัติต่างๆ พร้อมคำตอบจากผู้เกี่ยวข้อง แบบรายละเอียดปลีกย่อย ตัวอย่างที่ผ่านการอนุมัติ แบบสำหรับการก่อสร้างที่ผ่านการอนุมัติ และห้องตัวอย่างที่ผ่านการอนุมัติ
  • ช.การพิจารณา ตรวจสอบ และอนุมัติแบบ As-Built
  • ญ. การส่งมอบเอกสารการบำรุงรักษาให้แกผู้ดูแล
• การทำงานของผู้ออกแบบทุกคนจะต้องเป็นไปตามเป้าหมายของผุ้พัฒนาโครงการ ที่มุ่งสร้างแหล่งที่อยู่อาศัยที่เสริมสร้างวิถีชีวิตที่ยั่งยืนด้านพลังงาน สุขภาพ คุณภาพของแสงและอากาศที่ดีต่อสุขภาพ มีความเป็นส่วนตัวและสามารถปฏิสัมพันธ์กับสังคมได้ในเวลาเดียวกัน และมีความสมดุลกับสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ (สร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่มีคาร์บอน ไม่ก่อให้เกิดขยะ ประหยัดน้ำและประหยัดพลังงานให้มากที่สุด)